Romanya'da "Ready-to-Build" Gerçekte Ne Anlama Gelir

Her hafta "RTB" (Ready-to-Build, inşaata hazır) olarak işaretlenmiş proje listeleri alıyorum. Güneş, rüzgâr, depolama; bazen üçü birden aynı arazide. Ve her hafta, belgelere ilk bakıştan sonra bunların önemli bir kısmının başka bir şey olduğu ortaya çıkıyor: bir şebeke bağlantı izni ve bolca umut taşıyan bir proje.

Bunun neden olduğunu anlıyorum. Etiket satıyor. "RTB" yazısını gören yatırımcı zor kısmın bittiğini ve para hazır olur olmaz inşaatın başlayabileceğini varsayıyor. Bu varsayım due diligence sırasında çöktüğünde aylar kaybediliyor, güven zedeleniyor ve yürüyebilecek bir anlaşma yanlış sebeplerle ölüyor.

BRES ENERGY olarak basit bir kural uyguluyoruz: bir proje ancak tavizsiz şekilde EPC'ye (Engineering, Procurement and Construction, mühendislik, tedarik ve inşaat) gerçekten hazır olduğunda RTB'dir. Neredeyse hazır değil. "Bir izin daha çıkınca" hazır değil. Bir yükleniciye teslim edilip başlanmaya hazır.

Pratikte bu, zincirin tamamının yerinde olması demektir. Arazi hakları güvence altına alınmış ve tapu siciline (Carte Funciară) tescil edilmiştir; mülkiyet, kira ya da üst hakkı yoluyla. PUZ (Planul Urbanistic Zonal, bölgesel imar planı) gerekli olduğu yerde onaylanmıştır. Çevre kararı verilmiştir. ATR (Aviz Tehnic de Racordare, teknik şebeke bağlantı izni) geçerlidir ve bağlantı güzergâhı ile maliyeti dahil koşulları anlaşılmıştır. Yapı ruhsatı alınmış ve şebeke operatörüyle bağlantı sözleşmesi imzalanmıştır. Daha büyük projelerde ANRE'den (Autoritatea Națională de Reglementare în Domeniul Energiei, Romanya Enerji Düzenleme Kurumu) alınan kuruluş lisansı da bu tablonun parçasıdır.

Zincirin bir halkası eksikse, proje yine de çok iyi bir varlık olabilir; ama RTB değildir ve biz onu öyle sunmayız. Platformumuzda bunun yerine dürüst bir statü taşır. "In Progress", ATR ve yapı ruhsatının alındığı, bağlantı sözleşmesinin ise henüz beklendiği anlamına gelir. "In Due Diligence" ise projenin RTB standardımızı karşıladığı ve bir yatırımcının onu şu anda incelediği anlamına gelir.

Birçok yabancı yatırımcıyı gereksiz yere korkutan bir konuya doğrudan değinmek istiyorum: şebeke güçlendirme bedeli. Bazı ATR'ler, şebekenin güçlendirilmesi için bir katkı payı içerir. Çoğu durumda bu tutar hiç ödenmez, çünkü her ATR COD'ye (Commercial Operation Date, ticari işletmeye geçiş tarihi) ulaşmaz. Ödendiğinde ise 24 ay içinde geri döner, çünkü güçlendirilen şebeke yatırımcıya değil dağıtım şirketine (DSO) aittir. Bu, planlanması gereken bir nakit akışı kalemidir; iş planını yıkan bir maliyet değildir.

Peki bir yatırımcı "RTB" kelimesine inanmadan önce ne sormalı? Bunu üç soruya indirgerim. Birincisi: her izni görebilir miyim ve her biri şu anda sunulan kapasite ve teknoloji için hâlâ geçerli mi? İkincisi: ATR'de tarif edilen şebeke bağlantısı, yapı ruhsatındaki yerleşimle örtüşüyor mu? Üçüncüsü: bağlantı sözleşmesi imzalandı mı, yoksa sadece bekleniyor mu? Cevaplar net ve belgelerle destekleniyorsa, karşınızda gerçek bir RTB proje var demektir. Cevaplar "yakında" ve "prensipte" ile geliyorsa, karşınızda geliştirme riski var demektir ve bu risk, geliştirme riski olarak fiyatlanmalıdır.

Sunduğumuz projelerin due diligence'a hazır ve yapılandırılmış şekilde gelmesinin nedeni de budur. Evrak işi göz alıcı olduğu için değil, bu piyasada zaman en pahalı kaynak olduğu için. İlk bakıştan EPC ihalesine çeyrekler değil haftalar içinde geçebilen yatırımcı, başkalarının kaçırdığı pencereyi yakalar.

Romanya'da şu anda güneş, rüzgâr ve depolamada gerçek fırsatlar var. İyi bir yatırım ile pahalı bir ders arasındaki fark çoğu zaman ilk sayfadaki tek bir dürüst kelimedir.