Erken Giriş: Romanya'da Bir Projeyi Pahalanmadan Önce Nasıl Satın Alırsınız

Tanıştığım her yatırımcı aynı şeyi istiyor: tüm izinleri alınmış, yarın inşaata başlayabilecek bir RTB (Ready-to-Build, inşaata hazır) proje. Nedenini anlıyorum. Piyasadaki en güvenli varlık budur. Ancak güvenliğin bir bedeli var ve bugün Romanya'da bir projenin RTB aşamasındaki fiyatı ile bir ya da iki yıl önceki fiyatı arasındaki fark çok büyük olabilir. Erken giriş, yani ortak geliştirme (co-development), tam da bu farkta devreye girer.

Fikir basit. Yatırımcı, geliştiricinin tüm izinleri tamamlamasını bekleyip sonucu tam fiyattan satın almak yerine, proje henüz kâğıt üzerinde şekillenirken projeye dahil olur. Bu genellikle şebeke aşamasında olur; kapasite tahsis edilmişken ya da ATR (Aviz Tehnic de Racordare, teknik şebeke bağlantı izni) verilmek üzereyken ve imar planı, yapı ruhsatı ve bağlantı sözleşmesi henüz tamamlanmamışken. Yatırımcı kalan geliştirme sürecini finanse eder ve karşılığında piyasanın RTB aşamasında ödeyeceğinden çok daha düşük bir değerden girer.

Elbette daha düşük fiyat daha fazla risk demektir. Bir izin gecikebilir, imar planı beklenenden uzun sürebilir, bir şebeke koşulu iş planını değiştirebilir. Bu risklerin olmadığını söylemek dürüst olmaz. Önemli olan, anlaşmanın bu risklerin etrafında nasıl kurgulandığıdır.

Bana göre erken girişin altın kuralı şudur: vaatlere değil, tamamlanan aşamalara ödeme yapın. Para projeye ilk gün tek seferde girmemelidir. Her biri somut bir belgeye bağlı dilimler hâlinde serbest bırakılmalıdır: ATR'nin verilmesi, PUZ'un (Planul Urbanistic Zonal, bölgesel imar planı) onaylanması, yapı ruhsatının alınması, bağlantı sözleşmesinin imzalanması. Bir aşama gerçekleşmezse, bir sonraki ödeme de yapılmaz. Yatırımcının riski her an, projenin gerçekten kazandığı değerle sınırlı kalır.

Geliştiricinin rolü de en az bu kadar önemlidir. İyi bir ortak geliştirme yapısında geliştirici, projenin sonuna kadar payını korur. Bu bir ayrıntı değil, yatırımcının en iyi güvencesidir; çünkü varlığın bir kısmına hâlâ sahip olan bir geliştiricinin projeyi sadece hızlı değil, doğru şekilde RTB'ye taşımak için her nedeni vardır. Tüm parayı baştan isteyen ve hiçbir risk üstlenmeyen bir geliştirici size önemli bir şey söylüyordur.

Girmeden önce her zaman soracağım birkaç soru var. Hangi izinler zaten verildi, hangileri için sadece başvuru yapıldı? Geri kalanlar için gerçekçi süreler nedir; iyimserliğe göre değil, o bölgedeki yerel yönetime ve şebeke operatörüne göre? Bir aşama başarısız olursa yatırımcının parasına ne olur ve yatırımcının kontrolü devralma ya da çıkma hakları nelerdir? Ve son olarak, süreç boyunca belgeleri yatırımcı adına kim kontrol ediyor?

BRES ENERGY tam da bu son soruda devreye giriyor. Platformumuzda sunduğumuz ortak geliştirme projeleri tam olarak bu şekilde yapılandırılır: net aşamalar, dilimler hâlinde katkı, projede kalan bir geliştirici ve her adımı takip eden ekibimiz. Biz de yatırımcıyız; bu yüzden bu anlaşmalara, masaya getirdiğimiz kişilerle aynı gözle bakıyoruz.

Erken giriş herkese göre değildir. Bugün kesinliğe ihtiyacınız varsa 
RTB alın ve fiyatı kabul edin. Ancak bir ya da iki yıllık bir vadeniz ve yalnızca teslim edilene ödeme yapma disiplininiz varsa, erken giriş Romanya'da makul bir maliyetle yenilenebilir enerji portföyü kurmanın en akıllı yollarından biridir.