Ce înseamnă cu adevărat „Ready-to-Build” în România

În fiecare săptămână primesc liste de proiecte marcate „RTB” (gata de construcție). Solar, eolian, stocare, uneori toate trei pe același teren şi în fiecare săptămână, după prima privire pe documente, o bună parte dintre ele se dovedesc a fi altceva: un proiect cu un aviz de racordare și multă speranță.

Înțeleg de ce se întâmplă asta. Eticheta vinde. Un investitor care citește „RTB” presupune că partea grea s-a terminat și că șantierul poate începe imediat ce banii sunt disponibili. Când această presupunere se prăbușește în due diligence, se pierd luni, se strică încrederea, iar o tranzacție care ar fi putut merge moare din motive greșite.

La BRES ENERGY folosim o regulă simplă: un proiect este RTB doar când este cu adevărat gata pentru EPC (proiectare, achiziții și construcție), fără compromisuri. Nu aproape gata. Nu gata „după încă o autorizație”. Gata să fie predat unui constructor și pornit.

În practică, asta înseamnă că tot lanțul este complet. Drepturile asupra terenului sunt asigurate și înscrise în Cartea Funciară, fie prin proprietate, închiriere sau superficie. PUZ-ul (Planul Urbanistic Zonal) este aprobat acolo unde este necesar. Acordul de mediu a fost emis. ATR-ul  este valabil, iar condițiile lui sunt înțelese, inclusiv traseul și costul racordării. Autorizația de construire este emisă, iar contractul de racordare cu operatorul de rețea este semnat. Pentru proiectele mai mari, și licența de înființare de la ANRE  face parte din tablou.

Dacă lipsește o verigă, proiectul poate fi în continuare un activ foarte bun, dar nu este RTB și nu îl prezentăm așa. Pe platforma noastră primește un statut onest. „In Progress” înseamnă că ATR-ul și autorizația de construire sunt emise, iar contractul de racordare urmează. „In Due Diligence” înseamnă că proiectul îndeplinește standardul nostru RTB și un investitor îl analizează deja.

Vreau să abordez direct un punct care îi sperie inutil pe mulți investitori străini: tariful de întărire a rețelei. Unele ATR-uri vin cu o contribuție pentru consolidarea rețelei. În majoritatea cazurilor această sumă nu se plătește niciodată, pentru că nu toate ATR-urile ajung la COD (data punerii în funcțiune comerciale). Iar când se plătește, se returnează în 24 de luni, pentru că rețeaua întărită aparține operatorului de distribuție, nu investitorului. Este un element de cash-flow de planificat, nu un cost care distruge calculul.

Ce ar trebui deci să întrebe un investitor înainte să creadă cuvântul „RTB”? Aș rezuma la trei întrebări. Prima: pot vedea fiecare autorizație și este fiecare încă valabilă pentru puterea și tehnologia oferite acum? A doua: racordarea descrisă în ATR se potrivește cu soluția din autorizația de construire? A treia: contractul de racordare este semnat sau doar așteptat? Dacă răspunsurile sunt clare și susținute de documente, ai în față un proiect RTB real. Dacă vin cu „în curând” și „în principiu”, ai în față risc de dezvoltare, iar acesta trebuie prețuit ca risc de dezvoltare.

De aceea proiectele pe care le prezentăm vin deja structurate și pregătite pentru due diligence. Nu pentru că hârtiile ar fi spectaculoase, ci pentru că pe această piață timpul este cea mai scumpă resursă. Un investitor care poate trece de la prima privire la licitația EPC în câteva săptămâni, nu în câteva trimestre, prinde fereastra pe care alții o ratează.

România are acum oportunități reale în solar, eolian și stocare. Diferența dintre o investiție bună și o lecție scumpă este adesea un singur cuvânt onest pe prima pagină.