Intrarea timpurie: cum cumperi un proiect din România înainte să devină scump

Fiecare investitor pe care îl întâlnesc își dorește același lucru: un proiect RTB (gata de construcție), cu toate autorizațiile, gata să intre în șantier de mâine. Înțeleg de ce. Este cel mai sigur activ de pe piață. Dar siguranța are un preț, iar în România de astăzi diferența dintre cât costă un proiect la RTB și cât costă cu un an sau doi mai devreme poate fi foarte mare. În această diferență intră în joc intrarea timpurie, sau co-dezvoltarea.

Ideea este simplă. În loc să aștepte ca dezvoltatorul să obțină toate autorizațiile și apoi să cumpere rezultatul la preț întreg, investitorul intră în proiect cât timp acesta se construiește încă pe hârtie. De regulă, asta se întâmplă în etapa de rețea, când puterea a fost alocată sau ATR-ul (Avizul Tehnic de Racordare) este pe cale să fie emis, și înainte de PUZ, autorizația de construire și contractul de racordare. Investitorul finanțează dezvoltarea rămasă și, în schimb, intră la o valoare mult mai mică decât cea pe care o va plăti piața la RTB.

Desigur, un preț mai mic înseamnă mai mult risc. O autorizație poate întârzia, un PUZ poate dura mai mult decât era de așteptat, o condiție de rețea poate schimba calculul. Ar fi necinstit să pretind că aceste riscuri nu există. Ce contează este cum se structurează tranzacția în jurul lor.

În opinia mea, regula de aur a intrării timpurii este să plătești pentru etape atinse, nu pentru promisiuni. Banii nu ar trebui să intre în proiect dintr-o dată, din prima zi. Ar trebui eliberați în tranșe, fiecare legată de un document concret: ATR emis, PUZ (Planul Urbanistic Zonal) aprobat, autorizație de construire obținută, contract de racordare semnat. Dacă o etapă nu este atinsă, plata următoare pur și simplu nu se face. Expunerea investitorului în orice moment este limitată la ce a câștigat efectiv proiectul.

La fel de important este rolul dezvoltatorului. Într-o structură bună de co-dezvoltare, dezvoltatorul păstrează o participație în proiect până la final. Nu e un detaliu, ci cea mai bună protecție a investitorului, pentru că un dezvoltator care deține încă o parte din activ are toate motivele să îl ducă la RTB corect, nu doar repede. Un dezvoltator care vrea toți banii la început și niciun risc propriu îți spune ceva important.

Sunt câteva întrebări pe care le-aș pune mereu înainte de a intra. Ce autorizații sunt deja emise și pentru care s-a depus doar cererea? Care sunt termenele realiste pentru restul, în funcție de autoritatea locală și de operatorul de rețea din zona respectivă, nu de optimism? Ce se întâmplă cu banii investitorului dacă o etapă eșuează și ce drepturi are acesta să preia controlul sau să iasă? Și, nu în ultimul rând, cine verifică documentele pe parcurs, din partea investitorului?

La această ultimă întrebare intervine BRES ENERGY. Proiectele de co-dezvoltare pe care le prezentăm pe platformă sunt structurate exact așa: etape clare, contribuții în tranșe, un dezvoltator care rămâne în proiect și echipa noastră care urmărește fiecare pas. Suntem și noi investitori, așa că privim aceste tranzacții cu aceiași ochi ca oamenii pe care îi aducem la masă.

Intrarea timpurie nu este pentru oricine. Dacă ai nevoie de certitudine astăzi, cumpără RTB și acceptă prețul. Dar dacă ai un orizont de unul sau doi ani și disciplina de a plăti doar pentru ce s-a livrat, intrarea timpurie este una dintre cele mai inteligente căi de a construi un portofoliu regenerabil în România la un cost corect.